アセット（資産タイプ）別では、オフィス・レジデンス物件は勿論ですが、
ヘルスケア施設などの特殊アセットの評価件数が多いことが弊社の強みです。
ヘルスケアプロジェクトチーム（HCPT)
- 不動産鑑定士6名で構成された社内の特別チーム
- ヘルスケアニュース（主に売買や法制度の変更）を随時アップし配布
- 年に2回の利回りアンケートの実施
専門性の高い分野であり、かつ介護保険や医療保険に依拠するため
法制度改正における留意点等のキャッチアップなどを随時行い、
依頼者へのコンサルテーションを行っています。
不動産鑑定評価とヘルスケア施設の関わり
ヘルスケア施設の鑑定評価
- リートや私募ファンド等の不動産の流動化におけるヘルスケア施設の鑑定評価
売買に係る評価・担保評価
- 従来は積算価格重視であったが、不動産の立地条件にプラスしてオペレータの事業採算性についての判断が求められるようになり、収益価格が重視されている
適正な賃料評価
- テナントからの減額、またはオーナーからの増額依頼
オペレーショナルアセットにおける基本的な構造
事業収支より売上原価、人件費等の販間費相当を控除してGOP算出。
GOPより経営者帰属利益や経営上のリスクバッファを控除したものが理論上の負担可能賃料の上限となる。
介護関連データと不動産鑑定評価の関わり
1
マクロデータからの検証
- 全国の供給数、居室面積、一時金などの平均値から全国の推移を把握し、対象不動産のポジショニング把握。
- 特に、介護保険導入直後（2000年）に建築された物件は築後約1５年程度経過しているため、現在のトレンドとの乖離をチェック。
2
マーケット分析
- 膨大な介護関連データから必要な事項を抽出しマーケット分析を行う。
- 競合の状況(3㎞圏内の介護施設の入居一時金、利用料、介護体制(標榜と実質))など必要事項を一覧表化
- 商圏内の高齢者人口と施設の配置を人口メッシュ図にプロットすることで需要と供給を視覚化
3
概算価格にて算出
- 重要事項説明書等の開示がない場合、介護関連のデータより月額利用料と介護保険収入を概算価格にて算出。
4
競争力の変化
- 競合の程度による競争力の変化など（継続賃料の交渉時に利用）。
ヘルスケア施設投資利回りアンケートの実施について
2014年10月開始、年2回（4月・10月）実施
対象
運用会社、金融機関、リース会社、デベロッパーなど実際にヘルスケアアセット投資に関係している国内外の機関投資家約20社にアンケート
調査方法
インタビュー形式による訪問面接法
公表
アンケートにご協力いただいた会社のみ
データから
見えるもの
- 入居年数、退去率、退去の理由などが標準的な数値か否か
現場から
見えるもの
- コンプライアンス、運営体制、職員の対応等：意識の低い施設は淘汰され、将来の稼働率に影響する
不動産鑑定士の視点
（すべてが収益性に影響）
- ハード面（建物の遵法性、建物の劣化状況、環境との調和）
- ソフト面（価格やサービス内容と周辺住民のニーズがマッチしているかなど）
- 介護報酬の動向など