株式会社立地評価研究所 若崎周
株式会社立地評価研究所 高木良
競合・閉店リスク等の特性を反映したＳＣ評価モデルの提案
不動産の証券化等が進むなかで、その対象となるアセットは、当所はオフィスビル系、住宅系が中心で急速にホテル系、百貨店・ショッピングセンター系（以下ＳＣ）、学生マンション、倉庫、高齢者住宅等その対象が多様化してきている。このような中で住宅系、オフィスビル系の不動産はキャッシュフローが安定しているため、賃料収入に基づいて投資価値を求めることが容易である。これに対してＳＣはどうか。出典時は建設協力金方式による賃料設定が多く、その後はテナント交代することは滅多にないため、いわゆる家賃相場的なものの把握は非常に困難なのが実態である。小論は、競合・閉店リスク等を金融工学的な銃砲を利用して、従来研究の問題点を解決し、ＳＣの特性をより反映したＳＣ評価モデルを提案し、不動産証券化等のプライシングに活用されることを目的とする。
index
提案の背景
従来の評価手法の問題点
1 ＤＣＦ法のもつ構造的な問題点
2 ＳＣ固有のリスクの反映が困難
提案モデルの内容
1 前提となる賃料契約デザイン
2 売上変動リスクの評価
3 店舗競合リスクの評価
4 テナント交代リスク（滞在期間リスク）
5 テナント空室リスク
6 閉店リスク
7 ＳＣが負担するコスト
まとめ