介護事業向け
ヘルスケア施設評価

アセット（資産タイプ）別では、
オフィス・レジデンス物件は勿論ですが、
ヘルスケア施設などの特殊アセットの
評価件数が多いことが弊社の強みです。

ヘルスケアプロジェクトチーム（HCPT）

• 不動産鑑定士6名で構成された社内の特別チーム
• ヘルスケアニュース（主に売買や法制度の変更）を随時アップし配布
• 年に2回の利回りアンケートの実施

専門性の高い分野であり、かつ介護保険や医療保険に依拠するため法制度改正における留意点等のキャッチアップなどを随時行い、依頼者へのコンサルテーションを行っています。

不動産鑑定評価と
ヘルスケア施設の関わり

ヘルスケア施設の鑑定評価

• リートや私募ファンド等の不動産の流動化におけるヘルスケア施設の鑑定評価

売買に係る評価・担保評価

• 従来は積算価格重視であったが、不動産の立地条件にプラスしてオペレータの事業採算性についての判断が求められるようになり、収益価格が重視されている

適正な賃料評価

• テナントからの減額、またはオーナーからの増額依頼

オペレーショナルアセット
における基本的な構造

事業収支より売上原価、人件費等の
販間費相当を控除してGOP算出。
GOPより経営者帰属利益や経営上の
リスクバッファを控除したものが
理論上の負担可能賃料の上限となる。

※1　GOP（Gross Operating Profit）：固定費控除前営業利益であり、売上高から売上原価、人件費、水道光熱費等の販売費及び一般管理費を控除して査定することとし、不動産関連経費(減価償却費等)控除前の営業利益である。

※2　利益・損益調整額：経営者の適正な利益相当額、経営上のリスクバッファ(稼働率の低下、介護報酬の減少等)について、各リスク要因の程度を勘案し計上する。

介護関連データと
不動産鑑定評価の関わり